Die Grundschuld als Sicherheit in der Baufinanzierung

In den vergangenen Wochen haben Zeitungs- und Medienberichte viele Eigenheimbesitzer und Baufinanzierungskunden verunsichert. Die Presse hat immer wieder über Fälle berichtet, in denen davon die Rede war, dass unbescholtenen Kreditnehmern Banken und Kreditinstitute mit Zwangsversteigerungen drohten, sofern die Darlehen nicht umgehend getilgt würden. Und das, obwohl die Raten für diese Finanzierungen regelmäßig getilgt wurden. Schuld daran ist die Möglichkeit der Kredithäuser, Darlehen mitsamt den Sicherheiten an Dritte weiterzugeben.

Speziell die Grundschuld sorgt in diesem Zusammenhang immer wieder in regelmäßigen Abständen für Verwirrung bei den Eigenheimbesitzern, da sie ohne Beschränkung theoretisch von einer Forderung getrennt existieren kann und nicht wie etwa die Hypothek an diese gebunden ist. Kann der erste Gläubiger nicht aus dieser Sicherheit, bedingt durch eine gegenseitige Sicherheitsabrede, gegen den Kreditnehmer vorgehen, besteht für den Käufer durchaus diese Chance. Genau auf diesen Charakter beziehen sich die Berichte in den Medien. Unerwähnt bleibt dabei aber oft, dass auch für eine Grundschuld mehrere Sicherheitsmechanismen bestehen.

Zum einen ist der Verkäufer einer Grundschuld immer dazu verpflichtet, den Käufer über die Sicherungszweckerklärung in Kenntnis zu setzen. Wird dies unterlassen, kann gegen das veräußernde Kreditinstitut vorgegangen werden. Zum anderen wandelt sich eine Grundschuld automatisch, entsprechend der Tilgung, in eine Eigentümergrundschuld um, wodurch eine Forderung über die Restsumme hinaus nicht durchgesetzt werden kann. Darüber hinweg können sich Betroffene auch juristisch gegen das oben geschilderte Vorgehen einer Bank zur Wehr setzten. Zudem haben in den letzten Wochen die unterschiedlichsten Kreditinstitute immer wieder erklärt, dass Darlehen, welche der Baufinanzierung dienen und durch eine Grundschuld gesichert sind, nicht ohne Weiteres an Dritte weitergegeben werden.